Chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng: Hướng dẫn chi tiết 2025

Việc chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng là vấn đề thường gặp trong các giao dịch bất động sản. Không ít khách hàng lo lắng liệu có thể mua bán khi sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đang bị thế chấp hay không. Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định pháp luật hiện hành và hướng dẫn các phương án xử lý an toàn, hiệu quả.

1. Có được chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?

Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền bán, chuyển nhượng, tặng cho tài sản thế chấp nếu được ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2025 quy định: người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đất có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

👉 Như vậy, nhà đất đang thế chấp vẫn có thể chuyển nhượng nhưng cần đáp ứng một trong hai điều kiện:

Giải chấp tài sản trước khi bán; hoặc
Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng.

2. Hai cách chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Cách 1: Giải chấp trước khi chuyển nhượng

Đây là phương án phổ biến và an toàn nhất cho bên mua.

Quy trình thực hiện:

Hai bên ký hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận rõ giá bán, thời hạn, nghĩa vụ thanh toán.
Bên bán dùng tiền (của mình hoặc của bên mua ứng trước) để trả nợ ngân hàng và làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp.
Sau khi giải chấp, hai bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Bên mua thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

✅ Ưu điểm: Bên mua nắm chắc quyền lợi, không lo rủi ro tài sản vẫn thuộc ngân hàng.

Cách 2: Chuyển nhượng trực tiếp có sự đồng ý của ngân hàng

Nếu khoản nợ gần bằng giá trị tài sản, các bên có thể chọn cách này để tiết kiệm thời gian.

Quy trình thực hiện:

Bên bán, bên mua và ngân hàng cùng ký thỏa thuận ba bên.
Bên mua thanh toán trực tiếp khoản nợ cho ngân hàng.
Ngân hàng xác nhận đã tất toán và xóa thế chấp.
Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng và sang tên cho bên mua.

✅ Ưu điểm: Thủ tục nhanh, an toàn nếu thực hiện trực tiếp tại ngân hàng.

3. Lưu ý quan trọng khi mua nhà đất đang thế chấp

Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản: sổ đỏ, hợp đồng thế chấp, công nợ tại ngân hàng.
Khi đặt cọc, nên lập văn bản công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý.
Yêu cầu ngân hàng cung cấp xác nhận công nợ, tránh trường hợp nợ phát sinh thêm.
Chỉ giao tiền qua ngân hàng hoặc tài khoản giám sát, không nên đưa trực tiếp cho bên bán.

4. Kết luận

Việc chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng là hoàn toàn hợp pháp nếu được giải chấp hoặc được ngân hàng đồng ý. Để tránh rủi ro, người mua cần tìm hiểu kỹ quy trình, làm việc trực tiếp với ngân hàng và nên nhờ luật sư hoặc đơn vị pháp lý uy tín hỗ trợ.

✅ Nếu bạn đang cần tư vấn pháp lý bất động sản hoặc hỗ trợ soạn hợp đồng đặt cọc khi tài sản đang thế chấp, hãy liên hệ ngay với Pháp Lý Nhà Đất Đại Phúc để được hướng dẫn chi tiết.