KHI THUÊ NHÀ, KHÔNG HIẾM TRƯỜNG HỢP NGƯỜI THUÊ BỊ ĐÒI LẠI NHÀ TRƯỚC HẠN. VẬY BÊN CHO THUÊ CÓ ĐÒI LẠI ĐƯỢC NHÀ TRƯỚC HẠN? NẾU ĐÒI THÌ BÊN CHO THUÊ CÓ BỒI THƯỜNG KHÔNG???
1. Chủ Nhà Được Đòi Lại Nhà Cho Thuê Trong Trường Hợp Nào?
Đây có lẽ là thắc mắc của rất nhiều người đi thuê và cho thuê bởi trong quá trình thuê nhà, có nhiều trường hợp bất khả kháng cũng như nhiều nguyên nhân khiến việc thuê nhà không thực hiện đúng theo hợp đồng. Vậy có trường hợp nào, chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?
Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, người cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lại nhà đang cho thuê nếu:
– Nhà thuê thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội và được cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng, điều kiện.
– Người thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
– Người thuê thuê nhà và sử dụng nhà thuê không đúng mục đích đã thoả thuận.
– Người thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
– Người thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý.
– Người thuê làm mất trật tự, vệ sinh, ảnh hưởng đến người xung quanh và bị người cho thuê/tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn, làng… lập biên bản đến ba lần nhưng không khắc phục.
– Bên thuê cải tạo nhà ở, được người thuê nhà đồng ý nhưng không thoả thuận được giá thuê nhà mới sau khi điều chỉnh. Trường hợp này, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng phải bồi thường cho bên thuê nhà.
Khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, bên cho thuê phải báo trước cho bên kia ít nhất 30 ngày trừ trường hợp trong hợp đồng thuê nhà có thoả thuận khác về thời gian phải báo trước khác với quy định này.
Tuy nhiên, đây là trường hợp các bên có ký hợp đồng thuê nhà và có thoả thuận về thời hạn thuê.
Ngược lại, nếu không có hợp đồng thuê, thời hạn thuê không được thoả thuận hoặc không xác định theo mục đích thuê thì căn cứ khoản 2 Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2015, người cho thuê có thể đơn phương không cho thuê bất cứ lúc nào nhưng vẫn phải báo cho bên thuê trước một khoảng thời gian.
Như vậy, nêu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bên cho thuê hoàn toàn có quyền đòi lại nhà cho thuê trước hạn. Tuy nhiên, kh đòi lại nhà, bên cho thuê phải báo cho bên thuê trước một khoảng thời gian hợp lý
2. Đòi Lại Nhà Cho Thuê Trước Hạn, Chủ Nhà Có Phải Bồi Thường?
Mặc dù bên cho thuê được đòi lại nhà thuê trước hạn trong một số trường hợp nêu trên nhưng nếu vi phạm và gây thiệt hại thì vẫn phải bồi thường. Đây là quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014.
Do đó, nếu chủ nhà lấy lại nhà trước hạn trái luật thì phải bồi thường thiệt hại theo thiệt hại thực tế mà bên thuê phải chịu. Về mức bồi thường, hình thức và phương thức bồi thường thiệt hại sẽ do các bên tự thoả thuận theo quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê cùng tài sản cho thuê kèm theo, thiệt hại thực tế xảy ra với bên thuê…
Trong trường hợp các bên không thể thoả thuận được thì khi có căn cứ cụ thể, rõ ràng, bên thuê có thể khởi kiện ra Toà yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại cho mình. Thủ tục khởi kiện bồi thường thiệt hại thực hiện như sau:
– Chuẩn bị hồ sơ: Đơn khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại; tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện là hợp lệ như hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thanh lý hợp đồng thuê nhà…
– Cơ quan giải quyết: Căn cứ khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự hiện hành, Toà án nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khởi kiện thuê nhà.
– Thời gian giải quyết: Sau khi nộp đơn, Toà án sẽ phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện, lập hồ ơ, thu thập chứng cứ, hoà giả và đưa vụ án ra xét xử… Người khởi kiện thì phải nộp tạm ứng án phí cùng cung cấp tài liệu, chứng cứ về yêu cầu khởi kiện này.
3. Đòi Bồi Thường Thế Nào Nếu Chủ Nhà Lấy Lại Nhà Trước Thời Hạn?
Khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:
Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
Do đó, khi việc chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là trái pháp luật thì phải bồi thường thiệt hại nếu gây ra thiệt hại cho bạn. Không chỉ vậy, trong hợp đồng mà có quy định về việc phạt cọc, phạt vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật thì chủ nhà còn bị phạt cọc, phạt vi phạm theo thỏa thuận.
Lưu ý: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày bạn biết đến việc chủ nhà muốn đòi lại nhà.
– Bồi Thường Thiệt Hại:
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại nêu tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 là: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức, hình thức, phương thức bồi thường.
Về việc bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, khoản 2, khoản 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự quy định:
* Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
* Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc
Như vậy, khi chủ nhà đòi lấy lại nhà trước hạn mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bạn thì bạn có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường về những thiệt hại xảy ra và tinh thần (nếu có). Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa.
Tuy nhiên, khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 lại quy định:
Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp
Do đó, để có thể được Tòa án giải quyết thì bạn phải cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là đúng quy định.
– Phạt Cọc
Vì bạn không nói rõ và cung cấp hợp đồng thuê nhà nên sẽ có 02 trường hợp sau đây:
* Hợp đồng thuê nhà có quy định về đặt cọc và phạt cọc: Thực hiện theo hợp đồng;
* Hợp đồng không quy định: Không được phạt cọc.
– Phạt Vi Phạm Hợp Đồng
Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì người cho bạn thuê nhà sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
———-
Tư Vấn Miễn Phí
Liên hệ: 0937.22.55.22
Chat Zalo
Tiktok
Facebook
Youtube
Tiktok
