Nhà đất chỉ có bằng khoán điền thổ (giấy trắng) thì có để lại thừa kế được không ?

Pháp Lý Nhà Đất Đại Phúc xin gửi đến bạn đọc bài viết “Nhà đất chỉ có bằng khoán điền thổ (giấy trắng) thì có để lại thừa kế được không?” cụ thể như sau:

Thưa Luật sư, xin hỏi: “Tôi nghe nói là từ ngày 01/07/2014 thì các tổ chức công chứng và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn và đăng ký các giao dịch trên đối với nhà, đất có “giấy trắng”. Tôi có nhà đất có nguồn gốc nhưng chỉ có bằng khoán điền thổ của chế độ cũ (tức là giấy trắng). Xin hỏi tôi muốn làm văn bản để lại thừa kế cho các con thì phải làm sao? “

Bùi Quang, Thành phố Hồ Chí Minh

Luật sư tư vấn: 

1. Các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 98, Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có 02 loại, bao gồm:

(1) Giấy chứng nhận:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(2) Giấy tờ về quyền sử dụng đất: 

+ Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ: bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp;…..

Như vậy, để chứng minh quyền sử dụng đất thì có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất.

2. Những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp được để lại thừa kế

Bằng khoán điền thổ là một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với đất thổ cư. Loại bằng khoán điền thổ được lập bởi Sở Địa chính thời Pháp thuộc và được cấp cho các người sử dụng đất từ ngày 30 tháng 04 năm 1945 trở về trước. 

Tại điểm e khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất trong đó có bằng khoán điền thổ.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng trong trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mà trong Công văn số 12/BTNMT-ĐĐ ngày 03 tháng 01 năm 2008 về đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 thì người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất chậm nhất đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2010 (theo thời hạn hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước được quy định trong Nghị quyết số 07/2007/QH12)

• (1) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• (2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
• (3) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất; giấy tờ giao dịch nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
• (4) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• (5) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
• (6) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện công chức hoặc chứng thực hợp đồng giao dịch khi người sử dụng đất có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc không có nhưng có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 thì đến năm 2010 phấn đấu hoàn thành cơ bản thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 40 và khoản 2 Điều 57 Luật Công chức năm 2014 quy định rằng:

+ Một trong những giấy tờ cần có trong hồ sơ công chứng di chúc: bản sao giấy chứng quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thể được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

+ Đối với hồ sơ yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Theo quy định của pháp luật về công chứng thì khi công chứng di chúc thì cần nộp bản sao Giấy chứng nhận; còn khi công chứng văn bản phân chia di sản (theo di chúc, theo pháp luật) thì cần nộp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó (Giấy chứng nhận hoặc Giấy tờ về quyền sử dụng đất).

Tóm lại, kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 thì các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc chế độ cũ cấp (bằng khoán thổ điền) cho người sử dụng đất không còn được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chấp nhận cho đăng ký trong các giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất và nhà ở. Nếu người để lại di sản có bằng khoán thổ điền thì muốn lập di chúc thì cần phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận sau tiến hành lập di chúc.

Những loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013 hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhạn quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý thì người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được để lại thừa kế. 

Nếu bạn đọc có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này hay vấn đề pháp lý khác thì vui lòng liên hệ tới bộ phận tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Pháp Lý Nhà Đất Đại Phúc qua số 0937 225 522 để được hỗ trợ kịp thời. Xin chân thành cảm ơn!